【论文关键词】高房价；成因；对策 　　【论文概要】改革开放以来，我国房地产业获得很快发展，近年来房地产价格持续平稳下跌，已相比之下多达一般人所能忍受的能力。过低的房价有可能远超过经济系统的承受能力，从而最后影响经济的平稳。为此基于对我国房价下跌的成因分析，并有针对性地明确提出了解决问题房价问题的对策建议。

　　 　　改革开放以来，我国房地产业获得很快发展，住房作为市民赖以生存的还乡场所，住房价格又是房地产的一条生命线，跨越于住房的销售与用于当中，因此更加被人们所注目。　　近年来房地产价格持续平稳下跌，已相比之下多达一般人所能忍受的经济能力。尤其是一些弱势群体即低收入的艰难家庭必须住房，但因房价之低而无力出售。

有部分人能享有几套房产，而有部分急需住房有些毕竟落后的市场需求，过低的房价有可能远超过经济系统的承受能力，从而最后影响经济的平稳。　　造成房价下跌的因素很简单，如果融合到我国房地产的实际，则房价下降主要原因有经济持续高速快速增长、住房市场需求充沛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格下降、资金可获得性低且较低、供不应求(虽然市场透明度不低有可能造成失误)下的投机抹黑不道德等。　　 　　一、住房价格下跌的成因分析 　　 　　近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也获得了快速增长的发展，为广大市民获取了舒适度的住所，但大大下跌的价格也给购房消费者带给了苦恼。

在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所要求的。但在房地产领域，承托房价持续下跌的因素很简单，某种程度是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，融合我国房地产市场的实际，造成我国房地产业住房价格下跌的原因主要有以下几个方面： 　　（一）总体市场需求呈圆形充沛趋势 　　近年来，随着经济的发展，人民生活水平的大大提升，对居住于的拒绝和市场需求也日益提升，在我国的很多城市，都经常出现了住房供不应求的现象，造成这一现象的主要原因是房地产总体市场需求强大导致供求关系紧绷，而影响住房总体市场需求快速增长的因素有很多，总结一起主要还包括长时间住房市场需求、落后住房市场需求、被动住房市场需求和投机型住房市场需求，都必要或间接影响了房地产总体市场需求水平的提升，联合推展了房价的下跌，而房价较慢下跌的最主要原因的是由后面三种市场需求的减少联合推展的。　　1、所谓长时间住房市场需求是指随着我国国民经济持续较慢的快速增长，现有各城镇居民农村居民收益的减少，从而使得城镇居民住房市场需求的大大快速增长和城市化建设过程的减缓，大量转入城镇所产生的对住房的合理市场需求，尤其是还包括外地人购房在内的中高端市场需求强大。消费型住房市场需求快速增长，必要夹住房价的下跌。

　　2、落后住房市场需求。这是指远超过了购买者自身现行出售能力而构成的一种市场需求。从微观上说道，一种商品的市场需求是指消费者在一定时期内在各种有可能的价格水平下不愿而且需要出售该商品的数量。

根据定义来分析房地产业的住房市场需求，住房市场需求是所指在现行的住房价格水平下，购房者既有出售性欲又有出售能力来出售房子的有效地市场需求。如果购买者对房产只有出售的性欲而没出售的能力，就无法视作有效地市场需求，而是一种落后市场需求。

但在现时生活中，这种有效地市场需求是无法几乎获得符合的，因为大部分购房者是没实际出售能力须要通过贷款才以求符合的市场需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人农村居民收益的比重高达24.07%，这远超过了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为事例，根据中国人民银行9日公布的7月份上海市货币运营情况，数据指出，上海中资商业银行个人住房贷款大幅度减少58.7亿元，比上月多减13.2亿元，相等于第二季度的全部增量。

月末政策性个人住房公积金贷款余额首次突破500亿元，高达501.6亿元，当月追加住房公积金贷款39.2亿元，为上半年月均增量的5倍多，创三年来单月增量新纪录。此外，在急遽减少的外资银行贷款中，也有23.9亿元投向了房地产业。

可见，上海房地产业总体市场需求充沛，但这种总体市场需求大部份是通过银行贷款得于构建的，并不是有效地市场需求。从购房者的经济承受能力来看，这种住房市场需求已相比之下多达了这部分人的经济承受能力，我们不难看出，住房市场需求是缺少弹性的，;因为住房价格下跌，并无法使住房的市场需求上升反而使其市场需求日益充沛，导致房地产开发商的销售收入大大减少，并且利润可观，使得房地产市场的供需关系紧张，供不应求。

当然这类市场需求也包括了一部分的长时间住房市场需求、被动住房市场需求和投机型住房市场需求。　　3、被动住房市场需求。

是指因征地城镇居民旧房而产生的住房市场需求。近几年，一些地方片面强调经营城市、盲目大规模改建，引发大量的被动住房市场需求。

根据有关资料推算出，每年因房屋征地造成的住房市场需求在3亿平方米左右，而这几年每年追加商品房面积仅约为5.5亿平方米，住房缺口由此被撕破。虽然通过对城镇居民原有房屋展开征地，可减少土地的供给量，解决问题城市土地供给严重不足的问题，但这减少的征地成本，最后还是不会移往到消费者的身上，从而压低了房价。; 　　4、投机型住房市场需求。

是指由于投机抹黑而构成的市场需求。住房本身具备消费品和品的双重属性，出售住房除了长时间消费之外，还能用来投资，之后经常出现了专门“炒房”的人群，人为地夹住住房市场需求，导致房价上涨，使房地产背离了市场的价值规律。然而导致这种投机住房市场需求大规模减少的主要原因有：一方面，人民币面对较小的贬值压力，大量外资涌进房地产业做到短线操作者，引起了外事投机市场需求。另一方面，民众的农村居民收益减少，虽然房价与人们的收入水平还是有相当大的差距，但大部分舆论还是寄予厚望房地产，有的学者指出中国的房地产价格还不会持续下跌8—10年，预期末来房地产还有相当大的贬值空间。

人们的投资动力主要源于投资报酬与资金成本的较为。近几年来，中国企业的总投资回报率一路下降，资金成本或者说贷款利率虽有小幅下调，但速度相比之下追不上企业的投资回报率。再者，目前我国的贸易顺差和外汇储备较小，货币流通速度较慢，其结果是要么不会夹住物价上涨，要么不会推高资产价格，但在储蓄率较高的情况下物价很难被持续推高，所以人们之后不会自由选择出售房子作为投资，不仅可以取得租金收益，又可以等候房子的贬值，从而构成了一种投机性住房市场需求，必要推展房价下跌。

　　可见，以上各种住房市场需求的快速增长是夹住房价下跌的原动力，影响了房地产总体市场需求水平的提升。　　（二）人口的高速快速增长、资本和劳动力向中心城市流动 　　人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性累积，使住房市场需求集中于获释，造成房价持续下跌。近年来，我国大中城市，特别是在是东南沿海城市，外来人口的大量涌进，在增进了沿海城市的经济快速增长、房地产市场的较慢发展的同时，也给这些城市带给了较小的住房压力，基于我国“人多地少，人多房较少的”基本国情，从而在客观上造成了我国整体房价的大大下跌。我国在较慢城市化和全球化的过程中，为谋求更佳的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就构成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场仍然意味着是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房缴纳能力背离程度大大提升。

但资本和劳动力依然争相流向这些城市，原因很非常简单，资本和劳动力流动时，其执着的不是房价强弱，而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动，是造成这些城市房价下跌的最重要原因。

　　（三）住房供应结构的不合理 　　国家统计局的权威数据指出，商品住房投资、供应结构还过于合理，经济适用房的比重大大上升，住房空置大大减少，沦为近几年来房价下跌持续激化的原因之一。随着商品住房供应量的减少，由于不少地方政府继续执行住房供应确保政策不力，部分开发商热衷大户型、高档房的建设，使得经济适用房的完工面积所占到比重上升。

1998-2006年，商品住房中经济适用房完工面积的所占比重总体上升非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重大幅减少，从而影响了商品住房的供应结构。为了更进一步提高我国的住房供应结构， 2007年8月13日上午，国务院办公厅在中国政府网公布了《国务院关于解决问题城市低收入家庭住房艰难的若干意见》（全称《意见》）。

具体回应，减缓建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决问题城市低收入家庭住房艰难的政策体系。在《意见》的基础上，报送正在同步制订设施政策，并且将通过“两步走”展开房地产调控。

《意见》的实施，将使中国住房保障机制转入到一个“廉租房”的新时代，对我国住房供应结构的不合理将获得更进一步的提高，解决问题城市低收入艰难家庭的住房问题，有助人们构建 “居者有其屋”的目标。

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