随着国内房地产市场的转型与国际不动产投资环境的日益严格，海外投资早已蔚然成风。据机构的数据表明，2014年中国对外投资快速增长14.1%，超过1400亿美元，而吸引外资额度为1200亿美元，中国早已从过去的净资本输入国向世界投资人的角色改变，沦为清净投资国。

就房地产领域而言，据仲量联行的统计数据表明，2014年中资企业在海外投资商业地产的体量超过165亿美元，截至10月底，2015年的投资额早已超过156亿（美元），预计到年底不会多达200亿美元。全联房地产商不会秘书长钟彬之后感慨：2014年我们统计资料了商会的46家副会长单位，一半以上打算研发或者早已投资美国、欧洲、澳洲等地，到了2015年，早已不是说道我们有意愿，而是大家都在付诸行动，解释我们的对外投资早已是燎原之势了。

仲量联行董事夏飏飏也回应：中资企业在海外投资，整个全球的范围内只是刚刚开始，但是茁壮的速度，而且步伐越来越快。与海外投资额度实时变化的，还有投资目标和投资主体的多元化。除了英美两个资深发达国家之外，澳大利亚、法国、德国、西班牙、葡萄牙等经济体也更有了中国企业的大量投资。

而在能源矿业、基础设施建设、TMT（科技/媒体/通信）、农业等多个领域中，不动产也沦为其中的最重要标的。目前，投资海外房地产的境内投资者主要有绿地、万科、万通、万达、SOHO中国、碧桂园、富力等实力房企、主权基金、投资型企业、保险机构、房地产投资基金以及其他机构投资者。那么，对于有所不同的投资主体在海外不动产投资领域的操作者手段到底具有怎样的差异？面临陌生国度的一切不得而知，习惯了赚大钱、快钱的国内开发商又当如何调整？在近日举行的中国不动产金融年会?2015上，来自国内外的开发商、基金管理者、投资机构人等资深海外投资空战者以自身的经历总结出有了海外投资的几大要点。做到市场周期很最重要全球投资首先要理解市场现在正处于地产周期的哪一个阶段，需要在低点入市、高点抛并不是那么更容易做的，而这也是在做到全球投资的时候是十分大的挑战。

美国哥伦比亚大学房地产系由教授Charles Laven特别强调。以纽约为事例，在近35年的市场发展中，房地产市场早已悄悄走到了一个平缓的周期，当初经济下滑时被舍弃的一些建筑物，在当今的市场环境下早已身价倍增。那么，如何来适应环境这样的周期变化？Charles Laven指出，不能根据以前的周期来理解应当在什么地方投资，而要在周期里面存活，最显然的就是要较少负债。你有可能对周期来讲有很多策略，但是最重要的就是杠杆要小，就是较少借债。

Charles Laven说道。地产资本市场也在渐渐的发育，全球资本市场当中，金钱变为了商品，现在是拒绝人们就更加高度的纪律性，投资必需要有纪律性，不管你在哪一个市场当中，投资都是如此。

Charles Laven回应。此外，随着互联网与科技在全球范围内的风行，房地产产品也再次发生着相当大的变化，无论是投资还是研发都必须更为落后的眼光。如果说零售未来变为基于互联网的话，那么零售建筑不会显得跟现在很不一样，现在很难预测这样的未来，但是现在你再行根据过去的经验来建设购物中心的话，是很危险性的。

某种程度，住宅产品的修建也是如此，要车站在未来的角度去修建适应环境未来的产品。Charles Laven回应。在美国市场做到投资选择，第一要看业态，还包括租赁性公寓、出售性公寓、工业地产、商业零售地产、酒店、办公楼等几类大的物业，每一类里面都有有所不同的收益值和风险值，而且从美国大的周期来看，有所不同业态的机会也是有所不同的。在美国有多年投资经验的美中房地产投资中心董事合伙人周楠回应，以散售型公寓和租赁型公寓两种物业类型为事例，在美国的房地产市场周期中，市场上行时，散售型公寓的销售可能会衰退，但租赁型公寓的出租状况也许不会十分好。

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